伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。
 
　　进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。
 
　　8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。
 
　　观点地产网 本刊编辑部 “苏湖熟，天下足”，自古以来水陆交通纵横交错，让苏地蕴含与生俱来的商业禀赋。
 
　　有此天地之利，苏商崛起便极自然。《醒世恒言》有载：“太湖中七十二峰，惟有洞庭两山最大。两山之人，善于货殖，八方四路，去为商为贾。”
 
　　明时有个口号，称之为“钻天洞庭”。作为苏商一系，洞庭商帮的名声可谓响亮。
 
　　历史车轮翻转，及至20世纪30年代，苏商发展壮大，同晋商、徽商分庭抗礼，愈见茁壮。翻页至50年代，洞庭人叶振民创办大同实业公司，沈莱舟创办著名的恒源祥……
 
　　看今朝，苏宁电器、红豆集团、红星美凯龙、好孩子，茫茫商海之中苏商战绩不绝于耳，他们以其独有的特质，始终跃现并影响着商海一隅。
 
　　而涉足地产行业的苏商，不得不提的是新城控股创始人王振华。
 
　　“一个人不可能好事情都占尽”
 
　　历史上的苏商主张“实业为主，商贸为辅”，“货殖为急，精工细作”。或许每一代的苏商有不同，但流传于苏商血脉中的商业基因却一代代传承了下来，从王振华的发展轨迹上，或可窥见一斑。
　　或许与多数知名房企创始人不同，王振华是彻头彻尾的白手起家。自1983年始，王振华先后于纺织厂和织布厂任车间主任和厂长。
 
　　1993年7月，王振华筹资创办武进新城投资建设开发有限公司，即江苏新城房产股份有限公司前身，开始涉足房地产业。
 
　　从普通民营企业到江苏房地产旗帜，从创业时五个人到员工过千，从最初年销售额2000多万元到2010年销售额超过100亿，新城跳跃式发展是王振华商业基因的注脚。
 
　　新城控股的发展史上，有四个重要转折点。第一个是在1998年，新城进入常州市区；第二个转折是在2001年，新城房产重组江苏五菱实现借壳上市；第三个转折点发生在2003年，新城走出江苏进入上海，为后续发展奠定基础；第四个转折点则是2012年11月29日，新城控股正式在港交所挂牌上市。
 
　　不过第二个转折点对王振华而言，却是有点“辛酸”。2001年新城重组江苏五菱，实现在B股上市。按照当时的政策，B股公司可以在A股市场上融资，但是等新城完成借壳重组之后，该政策就停掉了。
 
　　对于B股上市，王振华早前接受采访时还自嘲道：“是很伤心，但这个就是命运。”后来也抱怨说，假如说那个时候不上B股，可能现在的发展境况又不一样了。
 
　　但也仅是自嘲，毕竟一个成功的商人不会去后悔已经过去的事情。对这段B股历史，王振华是这样解读的：“我想一个人不可能好事情都占尽。也许很多人会建议把B股拆了，但是我们觉得即使是B股也是上市公司，需要注意自己的整体形象，因为今后如果再去资本市场融资，有了这样的记录，也许会有人因此而不认同你。”
 
　　慎重考虑之后，新城还是坚持下来了。后来在王振华带领下，新城终于在2012年末实现登陆港股资本市场。
 
　　“每个公司都有发展的逻辑”
 
　　在外界看来，新城的发展速度是相对较快的，特别是港股上市后获取了新的融资渠道，理应是快马加鞭急速扩张才对。
 
　　不过在王振华眼中，“每个公司都有发展的逻辑”，急速扩张并非新城的第一选择。或许这便是王振华身上苏商基因的另一种体现，坚持精工细作，不冒进。
 
　　谈及认同的业内标杆，王振华认为有很多企业值得新城去学习和借鉴。他列举了龙湖，而且对龙湖的扩张轨迹及模式也是熟稔于心，他对龙湖在扩张速度上的把控相当认同。他明确表示，新城在发展速度上有相应的计划，“在500亿以内考虑规模优先、稳健增加利润的模式；超过500亿以后会以利润为中心，适度规模的健康成长。”
 
　　他补充说，不是说现在500亿以下的规模就不是健康成长了，但可能会运用一些杠杆原理等，同时也会把精力集中在核心团队的建设。
 
　　对于扩张，增长到一定程度会有一个比较缓慢的过程，王振华指出，具体而言可能是快速增长两年会休整一年，增长两年再休整一年。
 
　　王振华是这样解释扩张节奏的，一是团队建设要进行调整；二是流程要优化，因为快速增长后城市布局扩大，扩大以后原来的流程、思维方式、管理马上要跟着进行优化，包括产品线等都要进行重组。“关键是时机要找对，时机要踩得准。”
 
　　把握扩张节奏之余，在出手方面也要慎重。王振华表示，说时简单，做到不容易。就像炒股一样，逢低就买、逢高就卖大家都知道，但是最后输的人还是多。
 
　　他表示，希望按照这样的方式去做，三到五年完成500亿的销售。
 
　　“关键要把产品做好”
 
　　新城当前产品中，住宅分为四个系列，商业分为三个系列。
 
　　四个住宅产品系列分别为幸福启航、幸福乐居、幸福圆梦和幸福尊享。在王振华看来，四个产品系列基本上能够覆盖整个细分市场，可以抵御宏观调控所带来的风险。
 
　　按照既定策略，新城还会根据调控来调整相应产品的占比，实现对调控风险的规避。
 
　　据王振华介绍，2005年新城成立了建筑研究院，进行公司标准化产品研发，包括户型、公寓、公房、配置材料等，不同的系列配置清单不一样。若发展思路的制定是王振华身上苏商基因的内在影响，那产品便是外在表现。
 
　　王振华认为，做的产品有缺陷骂你的人越多，越能够尽量完善自身，就越能使缺陷逐渐减少。
 
　　他还以香港新鸿基地产为例：“新鸿基的房子不管是质量还是后期管理都做得非常到位，所以香港人愿意拿超出周边房子15%的差额购买。我认为骂和不骂都是相对的，关键要把产品做好，也就成功了。”
 
　　“客户还是理性的，当你完善到一定程度，没有人来骂你，或者骂的人更加少，那么他换了几套房以后还是觉得新城的好。”
 
　　将来新城还将推出“百年住宅”，王振华将其蓝图描绘为，根据人的不同生命周期使空间弹性化的住宅。
 
　　无疑该愿景是美好的，既能将空间使用效率大大提高，也在延长住宅使用时间上做出了革命性的变革。
 
　　王振华指出，在研究了四、五年时间之后，该产品技术层面已经基本成熟。
 
　　不过百年住宅大概会增加10%的建造成本，对价格敏感人群而言并不太适合，所以王振华也表示，现在不适合推出该产品，以后会找一个合适的时机推出。
　　以下为观点地产新媒体对新城控股董事长王振华先生的2013博鳌房地产论坛专访实录：
 
　　问：如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益，我们完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来，比如说到改革，从宏观的角度，您怎么理解改革？
 
　　王振华：究竟改革是往哪个方向，政府实际上考虑得比我们更加清晰。
 
　　李克强总理在5月处级以上的电视电话会议上关于改革讲了很多，讲得非常好。讲话的焦点主要集中在新的社会、新的时期、新的环境、新的阶段究竟要如何进行改革。
 
　　他指出改革首先要解决行政审批问题。行政审批繁琐、复杂、中间的官僚主义现象非常严重，如何减少企业在审批环节中的损失，李克强总理在这个方面应该讲得非常丰富，而且强调了很多重要工作，比如减掉三分之一行政审批。其次还有体制改革，整个中国现在都处于体制改革的过程中。最后就是要发展，如何来推动新一轮的发展，新一届政府也在努力改善中，从中央层面的基调来说，还是倾向于让市场自身发挥作用，即宏观层面不希望用行政手段去干预行业，或者促进哪个行业发展，而是希望通过市场的手段来调节，这样也有利于市场健康长期的发展。
 
　　问：城镇化也是当前的热门话题，您对城镇化的看法是怎样的？
 
　　王振华：刚才也说了，中央现在强调用市场的手段来进行宏观调控，而不是用行政的手段，因此未来的调控手段也无非就是税收、增加供应和贷款这三方面，所以说城镇化带来的机会很大。关于城镇化带来的机遇大家都讨论了很多，我想指出的一点是，在城镇化推进的过程中，政府和企业都需要统筹考虑，坚持可持续发展。
 
　　在看过中西部城市的一些项目后，我就发觉他们和长三角的开发模式还是存在很多不一样的地方，中西部有一些城市的建设有些急功近利。比如说，出现了一片区域里都是容积率很高的楼盘，未来社区人口密度会很高，交通、环境等各类棘手问题将会接踵而至。
 
　　问：新城今年的目标是200亿，您认为新城比其他开发商有什么不同？老牌房企的特质哪些值得传承，哪些会慢慢被淹没掉？
 
　　王振华：对于今后的发展我们也有一个计划，在500亿以内考虑规模优先、稳健增加利润的模式；超过500亿以后会以利润为中心，适度规模的健康成长。
 
　　当然，不是说现在500亿以下的规模就不是健康成长了，但可能会运用一些杠杆原理等，同时也会把精力集中在核心团队的建设。
 
　　在团队建设上，我认为首先团队要调整，在快速增长以后，人才队伍要跟上来；第二，资产规模要进行调整，负债率要降一降；最后，管理构架上面也要进一步进行优化。
 
　　概括来看，一是团队建设要进行调整；二是流程要优化，因为快速增长后城市布局扩大，扩大以后原来的流程、思维方式、管理马上要进行优化，包括产品线等都要进行重组。
 
　　我认为每个公司都有发展的逻辑，我们的逻辑是这样的，希望按照这样的方式去做，三到五年完成500亿的销售。
 
　　问：这样需要每个环节扣得很紧。
 
　　王振华：关键是时机要找对，时机要踩得准。我们也非常清晰，说时简单，做到不容易。就像炒股一样，逢低就买、逢高就卖大家都知道，但是最后输的人还是多。
 
　　问：在商业之外，新城四个产品线是如何规划的？
 
　　王振华：我们住宅是四个产品系列，商业是三个产品系列。四个产品系列基本上能够覆盖整个细分市场，覆盖整个细分市场以后可以抵御宏观调控所带来的风险。这四个产品系列分别为幸福启航、幸福乐居、幸福圆梦、幸福尊享。
 
　　启航是首次置业和刚需产品；乐居是首改和首次置业产品；圆梦则完全是改善型需求；尊享是我们的高端产品。我们会在宏观调控的时候增加启航、乐居的产品系列比例。
 
　　商业方面我们也有三个产品系列，归在“吾悦”品牌之下，一个是定位高端的吾悦国际广场，在常州城市中心去年才开业；还有一个是定位时尚便捷生活的吾悦城市广场，主要分布在新兴的产业区，或者城市的副中心位置；剩下的吾悦生活广场则偏向于社区配套的商业体。社区配套的吾悦生活广场会把重点放在满足功能性需求上，体量3万平方米左右，配一个六、七千平方米的生活超市，配套一部分的餐饮，少量的购物便利店，社区型的影院。目前来说，吾悦广场会是我们的主力产品，因为它的定位和一站式综合性能更能满足城市中产阶级的需求，目前在常州有一个吾悦广场，而在上海青浦和苏州吴江的两个吾悦广场也在全力打造中。
 
　　问：新城的研发中心专门有一个团队吗？
 
　　王振华：2005年我们成立了公司的建筑研究院，进行公司标准化产品研发。研发的几大系列的产品，包括户型、公寓、公房、配置材料，不同的系列配置清单不一样。比如启航系列，在符合国家要求的基础下，我们选择价格相对低一些的材料供应商，而尊享系列则都是选取中国乃至世界上最好的材料。
 
　　我们的产品系列研究得非常透，到2011年基本上在住宅功能性方面进行了全方位的研究。建设部在2011年给我们授予了国家住宅产业化基地的称号，当时建设部领导来考察，之后给予了很高的评价，并称在行业内新城和万科是做得最出色的两家房企。
 
　　问：2001年B股上市，新城遇到的机遇不是特别好？
 
　　王振华：对，那个时候机遇不好，不过后来我的心态很好。
 
　　我想一个人不可能好事情都占尽。也许很多人会建议把B股拆了，但是我们觉得即使是B股也是上市公司，我们需要注意自己的整体形象，因为今后如果再去资本市场融资，有了这样的记录，也许会有人因此而不认同你，慎重考虑之下，我们还是坚持下来了。
 
　　假如那个时候不上B股，现在肯定发展更好，因为B股不能融资一定程度上制约了我们的发展。但是成为上市公司要求具备严格的内控体系，公司治理必须要符合证监会的要求，符合资本市场的要求，这有助于我们的公司治理提升，促进了公司的规范和发展，和在香港上市的其他房地产公司比，这又是我们的优势，我们有着良好的公司治理记录。
 
　　问：现在新城已经成功在香港IPO，也许真的是前十年和后十年大不一样，同时也有看到新城在降融资成本，是否觉得信托成本太高？
 
　　王振华：我们信托基本还掉了，2011年的时候信托加起来有46亿，到现在为止只剩5亿。
 
　　总体来说，我们的信托成本还是比较低的，平均基本上不超过13%，实际上全国做信托我们是最早的，2002年就开始利用这种金融杠杆原理去运营，到2011年做到了40多亿。
　问：很多学者说今年中国经济肯定是高位下行，您觉得经济形势对新城的发展会不会有影响？对未来看好还是不看好？
 
　　王振华：我认为中国经济现在的问题不能光看数据，现在的数据准确性和全面性是有问题的，经济更要实际调研。
 
　　问：最近上海土地市场很热，会不会考虑继续拿地？
 
　　王振华：土地市场确实比较热，一线城市明显优于二线城市，二线城市优于三线城市，三线城市优于四线城市，这条线看得非常清晰，现在很多大公司和小公司都涌到一线城市。
 
　　我们也在反思，大家都涌到一线城市就出现了很多地王，成本直线上升。很多拿地的都不是当地的开发商，都是新进入的开发商，他们对成本的研究相对来说还不透彻，需要进行一定的提升。
 
　　问：江浙一带的民营企业家比较多，以后新城走的路是公众化上市公司的定位还是家族控股？或者说您对儿子的要求是什么？马云、史云柱都退休了，您想过退休吗？
 
　　王振华：马云退休以后几天就成立了一个菜鸟物流公司，又出来了。
 
　　我还是要退休的，要让年轻人接班，这是肯定的。退休以后可能会找一些稍微休闲一点的事情做。假如说全部退休是不可能的，李嘉诚到现在还没有宣布退休呢。
 
　　问：房地产在中国是被骂的，在公众的形象是比较受批评的，您后悔不后悔进入？
 
　　王振华：做房地产为什么被公众骂？因为住宅和每一个老百姓息息相关，而且这个产品是影响一代人生存的。所以会天天想着这个问题，上海人一辈子就想一套房子。
 
　　我一个亲戚是上海人，他20年前分了一套房子，75.893平方米，小数点后面有三位数。他讲每一个房间的面积都是小数点后面三位，我听得糊涂，却记忆很深。这说明什么呢？说明他太珍惜这个房子了。
 
　　从他的感情上来说，获得这套房子很不容易，而且是单位里面分给他的，贡献了几十年才获得了这套房。所以，他把数字说得非常准确，这体现了中国人对房子的渴望。
 
　　问：也就是说，您作为开发商很自豪，不后悔？
 
　　王振华：被骂是正常的。因为没有最好，只有更好，人们都希望更好的东西，最好的东西。
 
　　做的产品有缺陷骂你的人越多，越能够尽量完善自身，就越能使缺陷逐渐减少。客户还是理性的，当你完善到一定时候，没有人来骂你，或者骂的人更加少，那么他换了几套房以后还是觉得新城的好。
 
　　香港就是这样，人家住到新鸿基的，就说新鸿基的好。新鸿基的房子不管是质量还是后期管理都做得非常到位，所以香港人愿意拿超出周边房子15%的差额买。我认为骂和不骂都是相对的，关键要把产品做好，也就成功了。
 
　　问：新城的百年住宅是怎样的？
 
　　王振华：百年住宅主要是根据人的不同生命周期使空间弹性化。
 
　　假如首次置业，大概需要60平方米，有了孩子需要100平方米，孩子长大要读书了，需要有一个书房，就要120平方米。不同的阶段会增加面积，最后也可能是两代人住在一起，需要250平方米。到了250平方米以后，小孩出去，又变成100平方米了，老夫妻两个人。最后老头走了，只留下老太太，她只需要50平方米。
 
　　我们来解决在不同生命周期所需求空间的变化，解决这个问题，便是新城的百年住宅。
 
　　我们现有的住宅，中间有很多不同的东西搅在一起。像混凝土将近有100年，甚至150年的寿命、PPR管只有15年的寿命，但是自来水管埋在墙里面，放在混凝土里面的PPR管就是25年寿命，就算是铜的最多也是50年的时间。还有铜线，一般使用30年，包括里面的电缆基本上是30年到35年之间。
 
　　正因为有这些不同寿命的东西混合在一起，等这些寿命周期不同的东西替换的时候，他就需要对混凝土更换，这样就降低了混凝土的寿命。
 
　　现在我们用什么方法解决这个问题？第一，把混凝土和不同寿命的东西全部分开，不把管子浇在混凝土里穿在墙里面。混凝土就是混凝土，构架是构架，可以分割的东西全部分开。第二，我的空间要变得弹性化，弹性化要解决两个问题：一个是厨房可以移动，二是卫生间可以移动。
 
　　问：这样的住宅准备什么时候推出？
 
　　王振华：我们这个产品技术层面基本成熟，已经研究四、五年时间，产品层面也研究了四、五年的时间。因为现在仍处于宏观调控特殊时期，主要还是做刚需型的产品。
 
　　百年住宅大概增加10%的建造成本，对价格敏感人群而言并不太适合，所以现在不适合推出这种产品，以后我们会找一个合适的时机推出这样的产品。但是近期我们会找一个项目进行试点，选一栋楼，看看客户实际使用效果如何。